Lloguers i altres obligacions contractuals en temps d’incertesa i inactivitat: Quines opcions hi ha?

 30/04/2020

Des de l’inici de la crisi del Coronavirus estem rebent moltes consultes d’entitats que es troben amb dificultats per poder pagar els seus respectius lloguers i arrendaments.

La declaració de l’estat d’alarma ha provocat la suspensió de totes les activitats i això fa que moltes associacions no puguin generar els ingressos suficients per poder fer front al pagament dels seus respectius lloguers o, també, a aquells “incompliments contractuals” causats per l’emergència sanitària actual i l’aturada de l’activitat.

Hi han eines jurídiques que permeten i faciliten que els contractes es modifiquin en situacions excepcionals o causes sobrevingudes, sense que aquesta alteració es pugui atribuir a un incompliment d'alguna de les parts.

Ens referim a les anomenades clàusules rebus sic stantibus (en llatí, "estant així les coses"). Aquestes clàusules permeten que les parts contractants tinguin la possibilitat de graduar i adaptar els acords que en el seu dia es van establir, sempre i quan sigui per adaptar-se a fets de força major i de naturalesa imprevisible.

La crisi del Coronavirus és, sens dubte, un exemple de causa sobrevinguda i de força major. Per tant, en el context actual les clàusules rebus sic stantibus poden ser una bona eina per tal que associacions i propietaris puguin arribar a acords positius i adaptats al context actual sobre els contractes que els vinculen. Aquestes clàusules són una figura jurisprudencial, tot i que tenen un fonament legal: els supòsits de força major de l’article 1.105 del Codi civil. La seva aplicació, però, es basa en els criteris que determinen el conjunt de Sentències que el Tribunal Suprem ha dictat en contextos anteriors d'imprevisibilitat i força major. I tots ells es produeixen en el marc de la crisi actual de la COVID-19. Aquests criteris són els següents:

  • La causa que esdevé és aliena a la voluntat de les parts contractants.
  • La part afectada per la causa esdevinguda no té cap culpa ni correlació amb el seu origen.
  • La causa que es produeix és sobrevinguda i imprevisible.
  • La incidència de la causa és d'una gravetat objectivable.
  • La causa esdevinguda es manifesta com un clar impediment a efectes del compliment del contracte en els termes que les parts havien establert prèviament.
  • El principi de bona fe de la part afectada no queda en entredit, ja que aquesta no participa de la causa que impedeix el compliment del contracte.
  • La finalitat econòmica principal del contracte, com a conseqüència de la causa esdevinguda, es torna inassolible o extremadament perjudicial per a la part afectada.

A més, l'Organització Mundial de la Salut (OMS) ha declarat oficialment el coronavirus com a pandèmia i això, sense cap mena de dubte, posa de manifest que la crisi de la COVID-19 és una circumstància objectivable de força major i que, per tant, són aplicables les clàusules rebus sic stantibus.

La implementació  d'una clàusula rebus sic stantibus no s'ha d'entendre com una acció d'alliberament de la part deutora del contracte, sinó que el que es pretén és obtenir cert marge de maniobra per poder seguir amb el compliment del contracte una vegada finalitzin els efectes de la causa sobrevinguda.

Algunes de les opcions que poden derivar-se de l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus són:

  • Revisió i adaptació del contracte
  • Suspensió de les contraprestacions
  • Concessió d’una moratòria
  • Finalització de la relació contractual.

En tot cas, és important assessorar-se amb un gabinet jurídic de la vostra confiança per veure com es poden aplicar aquests tipus de clàusules. Des de Torre Jussana fem una crida a la bona entesa entre propietaris i entitats llogateres perquè aquesta crisi que estem patint sigui, pel que fa a l'àmbit dels contractes d'arrendament, una etapa  de "standby". També és important tenir en compte que iniciar un procés judicial actualment pot ser una pèrdua de temps molt important i desgastant per a les dues parts, a més dels costos que se'n derivin, a causa del col·lapse que estan vivint els jutjats. 

Una modificació d'un contracte entre les parts suposa concessions mútues, però no podem perdre de vista el futur i l'etapa que s'iniciarà quan s’acabi l’estat d’alarma. Potser un pas enrere avui suposa fer-ne dos cap endavant demà. Arribar a acords assumibles per a les entitats en aquesta situació compromesa serà clau per garantir-ne la seva supervivència i la seva capacitat econòmica en el futur.

Si teniu dubtes sobre aquesta qüestió envieu un correu amb la consulta concreta i el telèfon de contacte i ens posarem en contacte amb vosaltres: tjassessoraments@bcn.cat